392008, г. Тамбов, ул. Советская
д. 181 "б", каб. 302
тел.: (4752) 42-23-62
e-mail: tmbalrf@mail.ru
  • Главная
  • Новости
  • Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве

Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве

Дата публикации: 09 августа 2019

С 1 июля вступили в силу изменения Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон).
Теперь привлечение денежных средств для долевого строительства объектов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается по договорам долевого участия (далее – ДДУ), представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, только с использованием счетов эскроу,  в том числе, если ДДУ  таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 г. Исключения: объекты, которые соответствуют установленным критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных ДДУ.
Данные критерии установлены Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019г. № 480, в частности не менее 30% строительства объекта, количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 % общей площади жилых и нежилых помещений в строящемся объекте и т.д. По итогам такой оценки контролирующий орган (Управление строительного надзора по Тамбовской области) выдает соответствующее заключение и размещает его в единой информационной системе жилищного строительства. Для таких застройщиков обеспечением прав участников долевого строительства остаются обязательные отчисления в фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства.
В отношении деятельности других застройщиков в соответствии с ч.1 ст. 15.4 Закона в целях привлечения денежных средств участников ДДУ недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.
Что значит в уполномоченном банке? Застройщик в разрезе проектов строительства выбирает банк для расчетов с участниками долевого строительства. Причем в случае наличия у застройщика целевого кредита банк - кредитор и уполномоченный банк, в котором участники долевого строительства должны открыть счета эскроу для расчетов с застройщиком по договору, должны совпадать.
Информация об уполномоченном банке отражается застройщиком в проектной декларации. При этом уполномоченным банком в соответствии с Законом может быть не любая кредитная организация, а только та, которая отвечает требованиям (критериям) установленным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018г. № 697. На официальном сайте Банка России размещена информация о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу.
Само понятие счета эскроу и договора счета эскроу (условного депонирования) определены в статье 860.7 Гражданского Кодекса РФ. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (например, участника ДДУ) в целях их передачи другому лицу (например, застройщику) при возникновении оснований их выдачи.
Механизм работы счетов эскроу в ДДУ следующий. Участник долевого строительства заключает договор ДДУ с застройщиком с учетом особенностей статьи 15.4 Закона, которым закреплена обязанность участника ДДУ внести денежные средства на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке по факту регистрации договора ДДУ в установленном законодательством порядке и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ. Но застройщик может получить данные денежные средства только после завершения строительства объекта недвижимости, получения разрешения на ввод его в эксплуатацию и регистрации права собственности на один объект ДДУ, входящий в состав построенного объекта. То есть весь период строительства данный денежные средства хранятся на данном счете, они защищены от обращения взыскания, ареста, принятия обеспечительных мер.
Таким образом, застройщик осуществляет строительство, используя только свои денежные средства или заемные в уполномоченном банке. Денежные средства, внесенные участником ДДУ на счет эскроу, депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, участник также не может ими распоряжаться.
Но, есть особенность: денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 Закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанного в проектной декларации.
Если застройщик обанкротится - дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Но для него также сохраняется право войти в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома. В случае расторжения ДДУ денежные средства возвращаются участнику долевого строительства.
В ДДУ должна быть предусмотрена обязанность участника долевого строительства уплатить денежные средства до ввода в эксплуатацию объекта недвижимости путем их внесения в сроки и размере, которые установлены ДДУ, на открытый в уполномоченном банке счете эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес,  электронную почту, номер телефона).
Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
В случае заключения ДДУ с использованием счетов эскроу перечисления денежных средств в фонд не требуется.
При осуществлении государственной регистрации ДДУ с использованием счета эскроу в ходе проведения правовой экспертизы государственные регистраторы проверяют:
- соответствие содержания ДДУ положениям статьи 9, 15.4 и 15.5 Закона;
- сведения на официальном сайте Центробанка РФ о включении банка в котором будет открыт счет эскроу, сведения о котором указаны в ДДУ, в список уполномоченных банков на открытие таких счетов;
 -Заключение Управления строительного надзора о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ;
- в случае если застройщик получал целевой кредит и заложил свое право на земельный участок в банке, открытие счетов эскроу может быть только в данном уполномоченном банке.
- информация об уполномоченном банке отражается застройщиком в проектной декларации.
Также, обращаем внимание, что в соответствии с частью 7.1 статьи 18 Закона застройщик имеет право заключать ДДУ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но до осуществления государственного кадастрового учета такого дома. К таким ДДУ не применяются требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 Закона (об отчислениях в фонд и счетах эскроу).
Материал подготовлен членом Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России», начальником отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тамбовской области Юлией Самородовой.