Актуально для дачников

На актуальные вопросы для дачников по вопросам оформления садовых домов, земельных участков отвечала Ирина Бирюкова – заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тамбовской области, член Тамбовского регионального отделения Ассоциации юристов России.

Вопрос: Как можно зарегистрировать еще недостроенный дачный домик?
Ответ: Согласно части 5 статьи 16 Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» правообладатель садового земельного участка, на которых до 04.08.2018 начаты строительство или реконструкция жилого строения или садового дома, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого строения или садового дома.
Дальнейшее оформление садового или жилого дома будет осуществлено в порядке, предусмотренном частью 11.1 статьи 24  Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В случае не направления уведомления о панируемом строительстве в отношении объектов, строительство которых уже начато, до 01.03.2019, государственный кадастровый учет и государственная регистрация указанных объектов будет возможна только в судебном порядке.

Вопрос: Какие объекты надо на даче обязательно ставить на кадастровый учет. Что делать с временными сооружениями, металлическими будками, автоприцепами?
Ответ: В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация носят заявительный порядок.
Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах.
Сведения об объекте недвижимости в соответствии со статьей 24 Закона о регистрации вносятся в ЕГРН на основании технического плана.
Описание объекта недвижимости в техническом плане осуществляется кадастровым инженером в соответствии со статьей 37 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» по результатам проведения кадастровых работ.
Таким образом, государственный кадастровый учет осуществляется только в отношении недвижимого имущества, и решение об отнесении объекта к недвижимому имуществу принимается кадастровым инженером при подготовке технического плана.
В тоже время обращаем Ваше внимание, что земельный участок в соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ может быть использован только в соответствии с видом разрешенного использования, а согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на садовом земельном участке могут размещаться только садовые дома, жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи.
На огородных земельных участках размещение объектов недвижимого имущества недопустимо.

Вопрос: Можно ли передавать заброшенные дачные участки другим членам СНТ?
Ответ: В соответствии со статьей 56 закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказаться от права собственности на земельный участок может только собственник земельного участка.
На основании поступившего в регистрирующий орган заявления об отказе от права собственности право собственности на земельный участок прекращается и регистрируется право собственности соответствующего муниципального образования.
Учитывая, что согласно части 5 статьи 1 Закона о регистрации зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, без соответствующего заявления собственника земельного участка его право может быть прекращено только в судебном порядке.
Дальнейшее предоставление указанных земельных участков осуществляют органы местного самоуправления.

Вопрос: Обязательно ли проводить межевание земель общего пользования? До какого времени это необходимо?
Ответ: Действующее законодательство не содержит требования об обязательном проведении работ по межеванию земельного участка общего назначения, уже находящегося в собственности садоводческого товарищества.
Статьей 24 Федерального закона от 29 июля 2017 г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
В данном случае образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, являющегося основанием для подготовки межевого плана.
Таким образом, проведение работ по межеванию земельных участка необходимо только в отношении земельных участков общего пользования, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предполагаемых к предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества.  
Соответственно межевание должно быть проведено в этом случае до принятия решения о предоставлении земельного участка.

Вопрос: Почему при купле-продаже дачных участков не запрашивается справка от председателя товарищества о задолженности продавца участка - члена СТ (СНТ)?
Ответ: Гражданским кодексом, Законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными актами не предусмотрена необходимость проверки задолженности по внесению платежей членами садоводческих товариществ при отчуждении ими земельных участков, расположенных в СТ.
Кроме того, статьей 18 Закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с Законом о регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.
В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации отсутствие справки от председателя СТ не является основанием для приостановления государственной регистрации.

Вопрос: Может ли межевание дачных участков проводиться без согласования с соседями, председателем?
Ответ: Порядок согласования местоположения границ земельного участка установлен статьей 39 федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
В соответствии с данной нормой согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
Таким образом, если при установлении границ земельного участка смежный земельный участок находится в собственности, либо на ином виде права у другого лица, либо земельный участок граничит с земельным участком, принадлежащим садоводческому товариществу, согласование в данном случае с собственником смежного земельного участка, либо с председателем СТ является обязательным.

Вопрос: Должны ли стоять на кадастровом учете: высоковольтные линии, трансформаторы?
Ответ: Согласно статье 25 Федерального закона от 29 июля 2017 г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу Закона 217-ФЗ, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
В соответствии со статьей 15 Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные или создаваемые здание, сооружение осуществляется по заявлению правообладателей земельного участка, на котором расположено данное здание, сооружение (то есть на основании заявления собственников земельного участка общего назначения).
Согласно статьей 40 Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.
В соответствии со статьей 24 Закона о регистрации обязательным документом при осуществлении государственного кадастрового учета является технический план данного объекта.  
Однако из данного порядка частью 10 статьи 70 Закона о регистрации установлено исключение.
В срок до 1 января 2024 года подготовка технического плана в целях осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд зданий, сооружений, относящихся к имуществу общего пользования и созданных до дня вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации (то есть до 30.12.2004), осуществляется на основании декларации, составленной и заверенной председателем садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, и правоустанавливающего документа на земельный участок общего назначения, на котором расположены такие здания, сооружения. При этом для подготовки технического плана предоставление разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод в эксплуатацию таких зданий, сооружений, а также иных документов не требуется.

Вопрос: Ряд членов СНТ уже давно проводили межевание и оформили все в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) по Тамбовской области, своевременно платят налоги, а их обязывают вновь пройти межевание?
Ответ: Согласно статье 6 Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в настоящее время для ведения Единого государственного реестра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат.
На территории Тамбовской области для определения границ земельных участков установлена система координат «МСК- 68».
Однако действующим на данный момент законодательством не предусмотрено обязательное требование к приведению местоположения границ земельных участков в указанную систему координат, а осуществляется только по желанию правообладателей.

Вопрос: Если у дачников есть свидетельство о праве собственности на землю 1992-1994 гг. и они этот участок не продают, обязательно ли им их переоформлять? На кадастровом учете они стоят (есть кадастровый номер), но межевание не делалось.
Ответ: В соответствии со статьей 69 Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (то есть до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости, обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения, или совершенной после 31.01.1998 сделки с указанным объектом недвижимости.